文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然(rán)趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中台湾是省还是市 台湾是省会吗国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达(dá)国(guó)家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。客观(guān)讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体经济(jì)和(hé)居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘(pán)后，除(chú)了(le)分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问(wèn)题，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但(dàn)期间台湾是省还是市 台湾是省会吗也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支(zhī)付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分房制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场(chǎng)商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约台湾是省还是市 台湾是省会吗3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的(de)比例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看(kàn)，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系(xì)列(liè)问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或(huò)第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限(xiàn)内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程(chéng)进度(dù)支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门的(de)项(xiàng)目(mù)资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策(cè)出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的(de)支(zhī)持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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